こんにちは。ざびえるです。
早いもので大家になって３年目に突入しました。
と言っても、X（旧ツイッター）やネットラジオでバンバン発信している大家さんのように、
爆発的に物件の規模を拡大しているわけでも、融資をガンガン引いて投資効率が高く、評価額の高い物件を買っているわけではありません。
どこにでもいる平凡な大家です。
手法は現金で築古の戸建を毎年１戸ずつ買い進めています。
今まで買った物件は、釧路、弟子屈、美唄、留萌にそれぞれ１戸ずつになります。
現金で戸建を買い進める方法は入居付けもしやすく資金が少なくても大家業を始めることができます。
反面、規模拡大のスピードが遅いのと、所有する物件の資産価値が低いものが多いので、出口戦略を考える必要があります。
毎年先輩大家さんのセミナーに参加し色々な考えを聞いていると、融資でレバレッジをかけて規模を拡大することのメリットを強く意識するようになりました。
そこで今回は初めて融資を使ってアパートを買った方法についてまとめたいと思います。
融資開拓
「融資を引いて物件を買おう」とは言っても、そもそも人生において銀行の融資を引いた経験がないのでやり方がわかりません。そういえば学生時代に３０万円のバイクが欲しくて学生ローンにお世話になったことを思い出しました。
地銀の担当者に笑われる
とりあえずということで、地銀２行に突撃してみました。持ち込んだ物件のスペックは築３０年、利回り１４％、物件価格１２００万、６部屋１LDKのアパートです。
結果はもちろん門前払いです。
そもそも耐用年数オーバーの物件に融資は難しいとのことでした。
地銀がだめなら次は地元の信金です。
信金の担当者にあしらわれる
どこの信金が良いのかもまったくわからないので、とにかくグーグルマップで出てきた信金に片っ端から突撃しました。
- 旭〇信金
- 遠〇信金
- 北〇信金
- 留〇信金
しかし、信金でも相手にされず。
理由は住んでいる地域と物件の地域が違うから。初歩中の初歩だと思いますが、この時は知りませんでした。担当してくださった方から聞こえてくるセリフは決まって「こちら（物件のある）の地域に住んでからじゃないと」
ちなみに転勤を１年後に控えていましたが場所は決まっていないかったため信金は諦めることに。
ノンバンクに申し込むも連絡が遅れる
この時脳内で閃いたのが、ノンバンク系です。不動産融資で有名なノンバンクと言えば、
〇〇トラストL＆Fさんです。しかし物件の所在地が対象エリア外ということで即終了。
次に目をつけたのが、この時大家さん界隈のSNSで盛り上がりを見せていた滋〇銀行さん。
エリアもばっちりで早速ネットから申し込み。この時はまだそれほど世間の注目も浴びていなかったため、審査結果も１週間ほどとスピーディーでした。
気になる結果は１４００万（リフォーム費に込み）に対して、９００万、１５年、金利、３％台
うーん。この時は頭金が１００万程しかもっていなかったため見送ることにしました。
そして最後に辿り着いたのが日本政策金融公庫さんになります。
頼みの綱の日本政策金融公庫
さっそく公庫へ突撃し面談をして頂きました。面談では現在の大家歴や所有物件の内訳、稼働状況、確定申告の中身など聞かれました。
担当者で違いがあるのかもしれませんが、面談を進める中で「〇〇円ぐらいまでは多分出るんじゃないかな～」と教えてもらうことができました。
その後仮審査を受けてた結果は「頭金１割」「融資期間は１０年」「金利は1.5％」とのこと。
色々と悩みましたが、無借金の戸建が３つとも稼働していることもあり「空室が埋まらなくても返済はできる」と考え本審査をお願いすることに。
寸前で玉砕する
公庫はほかの金融機関と比べて融資までの時間が長いという特徴があります。
実はこの物件、他にも買い付けが入っており、融資が出た順となっていました。
本審査が通ったことですっかり安心してしまい、１日仲介業者へ連絡することを躊躇した結果・・・
「昨日ほかの方から連絡が来て、流れちゃいました・・」
はい。およそ1か月公庫とのやり取りにかかった労力が水の泡です。
今となっては良い経験となってます。
中心地で4戸アパートが６５０万を発見
前回の玉砕から3か月が経過し、気づけばもう4月に差し掛かろうとしていたある日。
いつものようにネットパトロールをしていると、狙っているエリアの中心地付近で格安、築浅（３５歳）のアパートを発見。
実はこの物件、以前も問い合わせして、1番手になれず諦めていた物件です。そこからなんと２回流れて、私に順番が回ってきました。どちらも融資がつかずに諦めたそうです。
ということで、さっそく公庫でリベンジをすることに。
必要書類を提出し面談を済ませ融資額は６５０万のオーバーローン狙いで行きます。
ちなみに仲介さんとは５８０万までなら何とか指値が通るという話を密かに聞いていました。ですので、物件価格＋諸経費で６５０万で申し込みをしました。
結果は、やはり頭金１割は入れてほしいということもあり５５０万、１０年、金利１％台となりました。
融資までの流れ
融資が下りるまでの流れは
- 物件のある地域を担当している公庫に予約の電話を入れ、不動産の融資の申し込み予約をする。
- 公庫で面談をする。（身分証や、保有している資産がわかる資料があると話がスムーズです）
- 仮審査（通帳の残高や、指定の書類を作成、提出）
- 本審査承認後、団体信用保険、印鑑証明書、借用証書など、契約書類を作成
- 送金先口座に入金
ざっくりこんな感じです。初めてだったこともあり、提出する書類の間違いが何度かあったので、事前に書類は用意しておいてすぐに提出すると、融資までの期間が短くなると思いました。
日本政策金融公庫に具体的な流れが載っていますのでご参照ください。
公庫を使うにあたって気をつけたいこと
今回公庫を使った理由は、シンプルに借りれる金融機関で公庫が一番借りやすかったからです。
これが信金や地銀だと、そもそも築古の物件に融資は下りなかったかもしれません。
そして公庫だと築古物件の融資は１０年の場合が多いそうです。もちろん月々の返済額も高くなりますので空室が出たとしても返済に余裕がある物件が対象となります。
利回りが１０％後半で価格が～１５００万ぐらいまでの小ぶりのアパートや戸建に対しては使いやすい金融機関なのかなと思いました。
リフォームの様子や運営の状況は別の記事でまとめたいと思います。
最後にこの記事を読んでくださった方のお役に少しでも立てれば幸いです。
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