こんにちは、ざびえるです。
８０万円で買った１号物件の修繕が終わったので、いよいよ管理会社にお願いして募集をかけていました。
タイトルにもある通り、この物件は
①床の傾き
②雨漏りの形跡がある
③サッシが最後まで閉まらず、隙間風が入る
といった癖の強い物件になります。
結論から言うと、家賃３９０００円で入居者と契約することができました。
今回は、募集から入居までの経緯とオーナーの実践したことをまとめたいと思います。
管理会社選び
ちなみにリフォーム期間は令和２年１０月～令和３年３月の６カ月です。
予定では「雪が降る前には終わろう」「１月には入居募集をかけよう」など今思えば計画性の無さが顕著でした。
やっと終わりが見えた３月になってようやく管理会社を探し始めました。
管理については、自主管理と管理会社に委託する方法があると思いますが、私の場合は仕事の関係で自主管理が難しいため管理会社にお願いすることにしました。
管理会社選びの基準としては
・地域に根ざしていそう
・ネットに物件を掲載してくれる
・近くの不動産管理会社
を意識して探していましたが、結局、知り合いの管理会社にお願いすることになりました。
募集をかける前に、担当の方と家賃や敷金、礼金、ペットの飼育の可否など細かい打ち合わせをしていきます。
この地域の生活保護の補助上限は３９０００円だったので、はじめは４００００円で設定し反響を見ることにしました。
それからこの物件は駐車場がないため、近くの運送業者の敷地を３０００円で借りることになりました。
管理会社の担当の方は女性の方で、とても親身になって話を聞いてくれました。
一応、入居つけに時間がかかるのであれば、他社の客付け業者にも募集のお願いに行かせてほしいこと、ジモティなども使いたいことを説明しました。
この時は１～２カ月程度で募集がつくだろうと高をくくっていました。
募集後の反響
管理会社に募集をお願いしてからなんと１週間後に管理会社から連絡が入りました。
「部屋を内覧して気に入ったから入居したい」とのことだったのですが、問題が１つ。
なんでもその方は生活保護を受けているが、体が不自由なため車の保有を認められているとのこと、しかし、表向きには車の所有が認められていないらしく、車を自宅の前には停められないという状況でした。
この物件の駐車場は家の裏の少し離れたところにあるため、車問題はクリアーしています。
これで決まるかと思いきや、ここから数週間後に「役場の申請が通らない」「ご近所の方があまり好きじゃない」と管理会社を通じて連絡がありました。
そこからまた、数週間が経過しました。気づけばもう５月にさしかかったところでした。
その後役場の申請が通ったようで、いよいよ入居審査に進みました。ここまで来ると家賃収入という言葉が現実味を帯びてきてテンションも爆上がりです。
心なしか仕事にも前向きな気持ちになります。（だいぶ単純な性格です）
しかし保証会社の審査の結果が来ないまま１週間も経過してしましました。
先週までのうきうきはどこ吹く風で、一気に不安な日々が訪れることに。
そんな中管理会社から一本の電話があり「審査通らなかったので、今回の話は白紙になりそうです」とのこと。
一気に奈落の底に突き落とされることに。
何ならもう契約したぐらいの気持だったため、家族や周囲の知り合いに言いふらしていたぐらいでした。
それから２カ月間音沙汰無し。
夏の長期休みを前に焦りが募ります。
募集方法を見直してみる
そんな時に以前ぼろ戸建てのセミナーで購入した空室時チェックリストを偶然発掘し、見返すことに。
そのリストにある「なるべく多くの仲介業者に募集を依頼する」「仲介会社にこまめに連絡して反響を聞く」
を実践してみることに会いました。
まずはスーモやエイブルなどの大手ポータルサイトに乗せるために、他の客付け業者にお願いしました。
それから家賃が４００００円＋３０００円（駐車場代）だったのを
３６０００円＋３０００円に変更して様子を見ることにしました。
それから２週間後、仲介業者に連絡したところ、「内覧をして住みたいという人がいたが駐車場がないので断ってもらった」とのことでした。
「ん？？」「駐車場はあるぞ？もしかして管理会社と仲介会社で情報が共有されてない？」と思い、仲介業者に駐車場があることを伝えました。
この件が功を奏し、契約することができました。この時ですでに８月上旬。今月に入居し、家賃が入ると浮かれていた矢先に管理会社から入居日の連絡がありました。なんと１カ月後とのことでした。
入居までは、水道の漏水やキッチンの排水ホース交換、割れた窓ガラスの補修など、費用が膨らむ一方でした。
そして先日初めての家賃が無事に入居されました！
業者からの請求がまだ来ていませんが笑
表面利回り
ここまでを整理すると、
物件購入価格 ８０万
リフォーム費 ６０万
家賃３６０００円
表面利回り ３０．８％
という結果になりました。
物件購入から入居付けして家賃を得るまでの一通りの流れを経験しましたが、
素直な感想は「やることがとにかくたくさんある」ということでした。
さいごに
今回は僕の初めての不動産投資について実体験をご紹介しました。色々と苦労も多いですが、今のところ楽しみながら取り組んでいるのと、自分の中で再現できる自信がついたので、今後も規模を拡大していきたいと思います。
さいごにこの記事を読んでくださった方のお役に少しでも立てれば幸いです。
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