こんにちは、ざびえるです。
先日ようやく１号物件に入居がつき、やっと大家業を始めることができました。
毎月１０日に家賃が振り込まれる度に思うのが、
「この１年間の努力が形になった」という安堵感が２割と
「クレームや大規模な修繕が発生したらどうしよう・・」という不安が８割です。
当分は家賃に手を出さずに、気たるべく修繕の波に備えようと考えています。
今回は１５万円で手に入れた２号物件のリフォームが終わったので、修繕した箇所や総額の費用についてまとめたいと思います。
物件のスペック
人口約２万人が暮らす、海沿いにある小さな町の物件になります。和室３部屋、洋室１部屋の４LDKで三角屋根の2階建てです。高台にあるため、風が強いです。海沿いの家は海風を受けるため、金属のサイディングや手すりがすぐに錆びたりして劣化が早いです。２号物件も軒下や、外壁の傷みが激しい状態でした。
購入時は石油給湯器が外されていて、外に設置されている灯油タンクもありませんでした。
しかし、床の傾きや雨漏り（後になって雨漏りが発覚）もなく、トイレは洋式で水栓、風呂に至ってはリフォーム済みでユニットバスが入っていました。
ただし築５０年以上ということもあり、水道は蛇口を捻ると錆が混じっているため将来的には水道管の取り換えも必要になります。
家の前はぎりぎり軽自動車１台が停められるほどのスペースしかなく、冬場になると近くの公園へ除雪をしているとのことでした。
ビフォーアフター
玄関
リビング
和室①
和室②
廊下
あまり変わり映えしないビフォーアフターですが、写真で見てもわかる通り、そこまで大きなリフォームをしていません。
よくある和室から洋室化も一部屋しかしていませんし、畳に至っては表替えもしていないです。
修繕箇所
この物件のメリットは
- 玄関の前にサンルームがある。
- ユニットバスがついている
反対にデメリットは、
- 雨漏りすることがある。
- 水道管が錆びている
- 和室の畳が日焼けしている
- ボイラー、給湯器なし
になります。
１号物件では、殆どすべての壁と床を直してしまったため予算が膨らみ、優先順位の高かったキッチンと浴槽を新調することができなかった。という反省がありました。
キッチンやバスルームの清潔感は入居付けに大きく影響するので、なるべく新品に交換したいところです。
配管は錆びていて、交換が必要でしたが、開栓して何度も流すことで、錆びも収まったため、今回は見送りました。
- 灯油タンクの設置
- 灯油ボイラーの設置
- ストーブの設置
- 追い炊きの給湯管更新
- 玄関、リビングの床をクッションフロア―に変更
- 一階の和室を洋室化
- 一階の壁紙貼り
- 二階の和室にアクセントクロスの壁紙貼り
- 二階廊下のクッションフロア貼り
- 二階壁のオイルステン塗装
- 全ての電球を変更
以上のリフォームを行いました。
灯油タンクの設置
雪が降る前に何としても終わらせたい灯油タンクの設置。
ヤフオクで１万円で入手することができました。
物件からは車で３時間ほどと多少距離がありますが、安さには勝てません。
荷室の広い軽自動車でもギリギリ。
足をタンクに取り付けて、コンクリートの基礎に固定します。
今回は基礎が残っていたため、そのまま取り付けることができましたが、基礎が残っていなければ、業者にお願いする必要があるため費用が掛かってしまいます。
灯油タンクはかなり重たいため、必ず平らな面の上でコンクリートの基礎で固定してください。風や雪で倒れると火災の危険があります。
詳しい方法は別の記事にまとめています。
壁紙、クッションフロア貼り
壁紙とクッションフロア―は値段が安い割に見た目の効果が高いので、なるべく全て行うようにしています。
私はいつも壁紙屋本舗というサイトで購入しています。
壁紙は
白の品番SEB－２０２４
ブルーの品番がSBB－１０９５
クッションフロア―はヘリンボーン柄を選びました。
２階はヘリンボーンのクッションフロア―がなくなったので、急遽ホームセンターで残っていた木目柄をチョイスしました。
質感は柔らかくて加工しやすく、しかもおしゃれです。
灯油ボイラー設置
以前設置されていたボイラーが追い炊き機能付きだったので、同じものをヤフオクで検索。４万で購入しました。
配管は業者にお願いしました。
しかし、このボイラーは排気方式がFEというタイプなため、以前ついていたFF式の穴にそのまま装着することができません。
また、追い炊きの配管も新しくする必要があり、結局１８万ほどかかってしまいました。
正直新品のボイラーお入れ替えれるほどの金額になってしまいましたが、今後の授業料だと自分に言い聞かせます。
今年はコロナ関係で給湯器不足だったようでしたが、ぎりぎりその前に発注することができました。
おしゃれな照明で雰囲気をおしゃれに
今回一番こだわったのがずばり照明です。
リビングは4灯タイプ
和室や玄関はニトリのデザイン照明
トイレや廊下はエジソンランプ
照明を変えるだけでも部屋の印象が大きく変わるので、おすすめです。
修繕金額
修繕金額はおよそ３５万円ほどかかりました。
最低限のリフォームしかしていないので、かなり安いと思います。
内訳は
- ボイラー関係（灯油タンク、ボイラー、給湯器） ・・２４万
- 表層リフォーム（壁紙、CF,床） ・・１０万
- その他 ・・１万
半分以上がボイラー関係にかかってしまいました。
修繕期間
修繕期間はおよそ１５日ほどかかりました。今回は2人で作業したことと、外壁を塗装していないので、短期間で終わらせることができました。
今後はポータルサイトへ乗せてもらうのと、管理会社と定期的にコミュニケーションをとって、入居付けをしていきたいと思います。
この地域の相場は５万ですが、この物件だと、３万ほどが相場なのかなと思います。始めは４万で反響を見ていきたいと思います。
最後にこの記事を読んでくださった方のお役に少しでも立てれば幸いです。
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