こんにちは。ざびえるです。
１年に１戸のペースでだらだらと戸建の物件を買い進めています。現在北海道の釧路市と留萌市に１戸ずつ戸建てを持っており、２０２１年の１０月、２０２２年の４月にそれぞれ入居者が決まり、現在大家２年目になりました。
仕事の都合上、頻繁に物件を見に行くことができないため、基本的にポータルサイトで物件を調べ、絶対に欲しいと決めた物件に内覧をして購入しています。
今回は美唄市の戸建てを購入したので、ご紹介したいと思います。
スペック
見つけたのは美唄市の空き家バンクのサイトで見つけました。１５０万で売りに出されていました。「仲介業者には１２０万なら買います。」と指値を入れましたが、「家主さんからは指値に応じないと言われている」と言われました。仲介さんと内覧に行くと、「冬は屋根の雪が隣の敷地になだれ込むから除雪が必要」と言われました。
外観
外観は屋根が数年前に塗りなおされていました。外壁はサイディングではなくモルタルでしたが、目立ったクラックはなく全体的にきれいでした。
また敷地内は物置のほかに車が２台駐車できるスペースもあり、アスファルトで整地されていました。
屋内
家の中は、築年数相応の古さがありました。
畳は表替えが必要でしたし、風呂はタイル張りで浴槽にはヒーターの鉄管がついていました。またキッチン、洗面化粧台は取り外されていたので、入れなおさないといけないのと、ボイラーが古いため、交換するか修理が必要でした。
買い付けを入れた理由
外観がしっかりしているのと、駐車場が確保されているのがメリットですが、ボイラーやキッチンなどの入れ替えが必須なため、壁紙やクッションフロア―などの表層リフォームの他にも費用がかかることが明らかです。
そのためできれば１００万ほどで購入したかったのですが、そんなに上手くも事が運びません。しかし、美唄市の家賃相場や入居にかかる期間をいつもお世話になっているサイトで調べてみると、築古でも家賃が５～６万ほどでした。
２号物件の留萌は
- 新しい物件が出ても地域の不動産の中にしか情報が出回らない
- 管理会社が自分の物件しか管理してくれない
- 築古物件の家賃相場が低い（３～４万）
といった特性があったので、どこの地域で物件を買うかは、地域の特性をしっかりと把握する必要があります。
美唄の物件は、
- 札幌や旭川といった北海道の主要都市の間にあり、アクセスもしやすいこと
- 駐車場があり客付けがしやすいということ
- 滝川や岩見沢など周囲の地域と比べて物件が少ないわりに家賃相場が高いこと
などを考えました。
結果的に、ある程度の利回りは確保できると考えたのと、何度も足を運んで内覧できるわけではないので、１００点満点の物件ではないにしろ、まあまあな物件ということで購入を決めました。
安い物件をたくさん購入できるのがベストですが、多少割高でも物件を毎年買い進めるほうが自分にとって良いと思ったからです。
リフォーム計画
「どこまでリフォームをすべきか」という問題には大家さんの数だけ考えがあると思います。
私の場合はリフォームの予算を最大５０万までとし、トイレ、キッチン、洗面化粧台、浴室などのいわゆる水回りにお金をかけることが多かったです。
それから壁紙は値段の割に部屋の印象を大きく変えることができるので、なるべく行うようにしています。
和室の洋室化については、洋室化したほうがいいという声が多いのですが、小さなお子さんがいる家庭では、畳などの柔らかい床が好まれるので、一概に洋室化はせずに、表替えも視野に入れながらリフォームをしています。
特に気をつけたいのが水道管です。築年数が経つと水道管の交換が必須になります。２号物件は築５０年でしたので、蛇口を捻ると茶色い水が流れていました。
改善方法としては、水をだしっぱにする。水道管の交換、管の洗浄、蛇口にろ浄水機をつけるなどがあります。
ちなみに２号物件ではそのまま放置し、クレームが来たら改善することにしました。入居から半年経ちますがまだクレームは来ていません（笑）
いつも意識しているところとしては、どのくらいの家賃で貸したいか。ということです。
１号物件は「どこまで直すか」がわからず、自分が住むなら「これくらいは綺麗でなくてはならない」と自分目線になっていました。そして１部屋綺麗にすると、廊下、階段、換気扇、ドア、など正直必要のないところまで気になってしまい、結局全て直してしまいました。
フルリフォームして家賃が劇的に上がれば良いですが、殆どは地域の家賃相場に近づいていくので、資金と時間を考えると、最低限のリフォームで今は終わらせています。
なのでこの物件は
- 浴室のパネル、床貼り
- 浴室の混合栓取り換え
- トイレ入れ替え
- キッチン入れ替え
- 和室の表替え
- ストーブ設置
- リビング、２階の部屋の壁紙、CF替え
- 庭の雑草抜き
などを考えています。
今回は３号物件について購入する基準やリフォームの目安についてまとめました。
初めてのエリアなので実際に入居付けをしてみないとわかりませんが、現時点での予想ということでまとめました。
最後にこの記事を読んでくださった方のお役に立てれば幸いです。
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