こんにちは。ざびえるです。
３月に入り不動産賃貸業界は繁忙期と言われる１年でもっとも忙しい時期に突入しました。（記事執筆時点）
去年の６月に北海道の美唄市で築４５年、５LDKの戸建を買い入居募集をしていましたが、この時期にようやく入居の申し込みがありました。
物件を買ったときは「夏にリフォームして９月に募集かければ年内に入居つくでしょ」ぐらいの安易な心づもりでしたが、蓋を開けてびっくり。
３月になるまで一度も内覧が入らないという閑散ぶり。
一応自分なりに賃貸需要や家賃相場などを調べたうえだったので自信はあったのですが、なかなか旨くいかないものです。
今回は入居付けに苦戦した理由と実践した対策をご紹介します。
賃貸需要を把握できなかった理由
入居付けに７か月もかかった理由はシンプルです。
それは賃貸需要がなかったからです。
立地自体は駅徒歩１５分程度ですが、この地域は車社会なので駐車場があるかが重要になります。この物件は敷地が広く、車も２台ほど停めることができます。
にもかかわらず全く反響がなかったのは、
- 家賃が高かった（５万）
- リフォームがいまいちだった
- そもそも需要がなかった
などが予想されます。
しかし家賃やリフォームは反響がないことには始まりません。
では賃貸需要を見分けられなかった理由を考えてみたいと思います。
ヒヤリングを行わなかった
正直なところ、前の２つの物件が入居付けできたことで甘く見ていたところがありました。というのも前の２つの物件はともに駐車場が無く、それがネックで入居付けに苦戦していました。
そんな中「駐車場があれば多少田舎だろうと入居付けはできる」と過信してしまったのです。
ですので地場の不動産屋さんでヒヤリングせずに物件を買ってしまいました。
以前この地域に住んでいた管理会社さんの話を聞くと繁忙期以外はほとんど人の動きがないとのことでした。
ライバル物件との差別化ができなかった
美唄市は人口のわりに戸建ての数が多いと思いました。同じような人口の規模でも留萌市は１件もポータルサイトに募集している物件がありませんが、美唄市は３月の時点で３５件も掲載されていました。
「物件が多いということは、賃貸需要がある」と根拠のない考えを抱いていましたが、物件が掲載されているだけで、供給が過多なのか不足なのかがわかりませんでした。
ヒヤリングを行っていないため、家賃相場は高いがライバルが多く、入居付けに苦戦するという情報がない状態でスタートしてしまいました。
入居付けのために実践したこと
今までは管理会社＋ポータルサイトに掲載してくれる業者＋ジモティで反響を見ながら家賃や敷金礼金のバランスを取っていました。
この物件は８月の中旬にリフォームが終わったので「遅くても１０月末までには決まるだろう」と思っていました。
対策①仲介業者へ募集依頼
募集をお願いした業者は
- 付き合いのある管理会社（スーモに掲載、物件から遠い）
- 地場の仲介業者（アットホームに掲載）
- 物件に近くて大手の仲介業者
- 付き合いのある仲介業者（不動産連合体）
意識した点は大手のポータルサイトに掲載してくれる業者と、地場や地域に詳しい業者にお願いすることです。
よく客付けに強い業者にお願いすることがセオリーとされていますが、正直どこが強いのかが、今の私では把握できないため、広く募集をお願いしました。
対策②フリーレント、敷金・礼金
９月、１０月は不動産業界にとって第２の繁忙期と呼ばれています。募集を開始した当初は１０月までには必ず決めると意気込んでいたのもあって、９月末までならフリーレント１か月、１０月末までなら年内無料（フリーレント３か月）の募集条件をつけていました。
また、他の物件がは敷金礼金がついていたので、この物件は思い切って敷金礼金ゼロでにしていました。
しかしメールでの問い合わせが数件あるだけで、全く効果を発揮せず。
仲介さんとのヒアリングでは、動きが全くないわけではなく、家賃価格の低い物件が動いているとのこと。
対策③ジモティ
前回の物件でその威力を発揮してくれたのがジモティへの掲載です。ジモティを利用している方は「審査が通らない」、「コミュニケーションが取りづらい」などあまり良い話を聞かなかったこともあり、はじめのうちは少し警戒していました。
しかし、極端に賃貸物件が少ないエリアでは、そのようなこともないのかなと思いました。
対策④デジタルステージング
今回初めての試みとして最近話題（！？）のデジタルステージングに挑戦してみました。ツイッターでよさそうな業者さんを見つけたのでお願いすることに。
ちなみにデジタルステージングとは、物件の写真に家具をCGで合成することによってステージングの効果を得ようとするものです。
普通にステージングをすると、家具や装飾品を揃えないといけないので、時間とお金と手間がかかってしまいます。まあそれに見合うだけの効果があるのですが。
私の場合は自宅から物件まで１日かかるので、足しげく通えないため、デジタルステージングを選びました。
依頼した業者はBOXBROWNIEという会社で１枚３８００円でした。
対策⑤AD２か月
管理会社とは月に２回ほど電話をかけ、反響や空室対策について相談をしていました。後になって実感するのが管理会社の良し悪しについてです。
空室をすぐに埋めてくれる管理会社が良いのはもちろんですが、埋まらない理由をしっかりと分析してくれることや、安易に家賃を下げる、広告料を増やすなど以外の方法を提案してくれる会社が良いと思います。
今回は管理会社の広告料を増やすという提案に乗ることにしました。
次の物件で気を付けたいこと
募集から入居までの６か月の中でとにかくつらかったのは雪です。
この地域は降雪量が多いため冬場に除雪を怠ると、一回の窓ガラスや屋根が潰れるということがあります。
しかし今回一番苦戦したのが、隣家に落ちる雪の対応でした。
隣家との間には雪止めのフェンスが立っているのですが、１月上旬ですでに柵の半分以上埋まっています。柵は網目になっているので間から雪がこぼれた結果、隣家からお叱りのクレームが入ってしまいました。
ちなみにこの時の除雪費が６万ほど。
しかも雪止めフェンスの前から隣家に雪がなだれ込むため、苦肉の策でコンパネでガード。
最終的にワンシーズンで２０万ほど除雪に消えていきました。
北海道の豪雪地帯にある戸建は値段が安く出ていることが多いですが、雪害対策も考えて検討することをお勧めします。
立地
どんなに建物がしっかりしていようと、駐車場があろうと、基本的に賃貸需要を調べないことには何も意味がありません。
やはりヒアリングは飛ばしてはいけないのだと３戸目にしても確証バイアスに惑わされっぱなしです（笑）
忍耐力
大家力ともいうのでしょうか。
私の場合は３月頃から物件を探し８月頃までにリフォームを終わらせて翌年の繁忙期で入居が決まるというパターンなので、とにかく時間がかかります。
焦って頻繁に管理会社に反響を確認したり、条件を短期間ですぐに下げてしまうことが多いです。
なにより冬を跨ぐので間違いなく水道管や設備が破損します。
そのため、家賃よりも維持管理にかかるお金ばかりがどんどん膨らんでいくため
「何のために働いているんだろう。」と自暴自棄になってしまうのです。
管理会社と愛すべき物件の力を信じてひたすら待つことこそがとても大事なことなのだと思います。
最後にこの記事を読んでくださった方のお役に少しでも立てれば幸いです。
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